Qarzning daromadga nisbati

Isteʼmol ipotekasi sohasida qarzning daromadga nisbati (koʻpincha qisqartirilgan DTI; inglizcha: Debt-to-income ratio) isteʼmolchining oylik yalpi daromadining qarzlarni toʻlashga ketadigan foizidir. (Aniq qilib aytadigan boʻlsak, DTI koʻpincha nafaqat qarzlarni qamrab oladi, ular: asosiy qarz, soliqlar, yigʻimlar va sugʻurta mukofotlarini ham oʻz ichiga olishi mumkin. Shunga qaramay, bu atama qulay, yaxshi tushunilgan stenografiya boʻlib xizmat qiladigan toʻsiq iboradir.) Quyida muhokama qilinganidek, DTI ning asosiy turlari ikkita.

DTI ning ikkita asosiy turi

DTI ning ikkita asosiy turi x/y belgisi yordamida juftlik sifatida ifodalanadi (masalan, 28/36).

1. Birinchi DTI, oldingi koeffitsient sifatida tanilgan, uy-joy xarajatlariga tushadigan daromad foizini koʻrsatadi, bu ijarachilar uchun ijara miqdori va uy egalari uchun PITI (ipotekaning asosiy qarzi va foizlari, ipoteka sugʻurtasi mukofoti (mavjud boʻlsa), xavfga qarshi sugʻurta mukofoti, mol-mulk soligʻi va uy-joy mulkdorlari shirkati yigʻimlari (mavjud boʻlsa)).

1. Back-end nisbati sifatida tanilgan ikkinchi DTI barcha takroriy qarz toʻlovlarini, shu jumladan birinchi DTI bilan qoplanadigan toʻlovlarni va kredit karta toʻlovlari, avtomobil krediti toʻlovlari, talaba krediti toʻlovlari kabi boshqa qarzlarni toʻlashga ketadigan daromad foizini koʻrsatadi.

Misollar

Agar qarz beruvchi qarzning daromadga nisbati 28/36 ni talab qilsa, u holda qarz oluvchini ipoteka olish uchun malakali boʻlish uchun kreditor qanday xarajatlar darajasini qabul qilishini aniqlash uchun quyidagi jarayondan oʻtadi:

• Yillik raqamlardan foydalanish:
  • Yalpi daromad $45 000 dollar
  • 45 000 x 0,28 = 22 600 dollar uy-joy xarajatlari uchun ruxsat berilgan.
  • 45 000 x 0,36 = 36 200 dollar uy-joy xarajatlari va takroriy qarz uchun ruxsat etilgan.

• Oylik raqamlardan foydalanish:
  • Yalpi daromad $3750 dollar ($ 45000/12)
  • $3,750 x 0,28 = 5,050 dollar uy-joy xarajatlari uchun ruxsat berilgan.
  • $3,750 x 0,36 = 6,350 dollar uy-joy xarajatlari va takroriy qarz uchun ruxsat etilgan.

Malakali qarz oluvchilarda qo'llaniladigan DTI chegaralari

AQSH

Muvofiq kreditlar

Amerika Qo'shma Shtatlarida kreditlarni toʻlash uchun hozirgi vaqtda quyidagi cheklovlar odatiy hisoblanadi:

• Anʼanaviy moliyalashtirish chegaralari odatda qoʻlda yoziladigan kreditlar uchun 28/36 ni tashkil qiladi. Agar qarz oluvchi qoʻshimcha kredit balli va zaxira talablariga javob bersa, maksimal miqdor 45 % gacha oshishi mumkin.
• FHA (Federal uy-joy boshqarmasi) chegaralari hozirda 31/43. FHAning energiya tejamkor ipoteka dasturidan foydalanganda, 33/45 choʻzilish koeffitsienti qoʻllaniladi.
• VA kredit (ipoteka krediti) limitlari faqat bitta DTI 41 bilan hisoblanadi. (VA (ipoteka krediti) bu belgidan foydalanmasa ham, bu 41/41 ga teng.)
• USDA 29/41

Muvofiq boʻlmagan kreditlar

2000-yillarda moliyaviy industriya koʻchmas mulk qabariqidan kelib chiqqan holda, innovatsion shartlar va mexanizmlar bilan yumshoqroq kreditlar bilan tajriba oʻtkazganligi sababli, 55 gacha boʻlgan orqa koeffitsient chegaralari mos kelmaydigan kreditlar uchun odatiy holga aylandi. Ipoteka biznesi oʻzgarishlarga uchradi, chunki anʼanaviy ipoteka banki sanoati yashirin bank tizimidan kreditlashning infuziyasi bilan soyada boʻlib, oxir-oqibat anʼanaviy moliyalashtirish sektori hajmiga raqobatlashdi. Subprime ipoteka inqirozi bozorni tuzatishni keltirib chiqardi, bu koʻplab qarz oluvchilar uchun ushbu limitlarni yana pastga qarab qayta koʻrib chiqdi, bu kredit qabariqining boʻshashganidan keyin kreditning bashorat qilinadigan keskinlashishini aks ettirdi. Ijodiy moliyalashtirish (xavfliroq koeffitsientlarni oʻz ichiga olgan) hali ham mavjud, ammo bugungi kunda mijozlarning yanada qatʼiy va oqilona malakasi bilan taʼminlangan.

Chegirmalar

Kredit berish va pul olish biznesi Ikkinchi jahon urushidan keyingi davrda sifat jihatidan rivojlandi. Faqat oʻsha davrgacha FHA va VA (GI Bill orqali) 30 yillik, belgilangan foizli, amortizatsiyalangan ipotekalarda ommaviy bozorni yaratishga rahbarlik qildi. 1970-yillarga qadar oʻrtacha ishlaydigan odam kredit karta qoldigʻini olib yurgan edi. Shunday qilib, 1970-yillarda qoʻllaniladigan odatiy DTI chegarasi PITI<25 % edi, ikkinchi DTI nisbati (kredit kartalarini oʻz ichiga olgan) uchun kodlangan limiti yoʻq edi. Boshqacha qilib aytadigan boʻlsak, bugungi yozuvda uni 25/25 yoki aniqrogʻi 25/NA sifatida ifodalash mumkin, bunda NA chegarasi har bir holatda kreditorlarning ixtiyoriga qoldiriladi. Keyingi oʻn yilliklarda bu chegaralar asta-sekin yuqoriga koʻtarildi va ikkinchi chegara kodlashtirildi (zamonaviy kredit skoringi evolyutsiyasiga toʻgʻri keladi), chunki kreditorlar tavakkalchilik qanchalik foydali ekanligini empirik tarzda aniqladilar. Bu empirik jarayon bugungi kunda ham davom etmoqda.

Kanada

Vanier oila instituti daromadga qarzni umumiy oila qarzini sof daromadga oʻlchaydi. Bu boshqa nisbatdir, chunki u yuqoridagi kabi qarzni toʻlash bilan emas, balki naqd pul oqimi raqamini (soliq toʻlangandan keyingi yillik daromad) statik raqamga (yigʻilgan qarz) solishtiradi. Institut 2010-yil 17-fevralda maʼlum qilishicha, Kanada oilasining oʻrtacha 100 ming dollar qarzi bor, shuning uchun 150 % soliq toʻlagandan keyin sof daromaddan qarzi bor.

Buyuk Britaniya

Angliya Banki (2014-yil 26-iyun holatiga koʻra) tez oʻsib borayotgan uy-joy narxlarini sovutish uchun 4,5 (Isteʼmol ipotekasi yillik daromadning 4,5 barobari katta boʻlishi mumkin) boʻyicha ipoteka qarzini daromad multiplikatorini amalga oshirdi. Ilgari defolt xavfini baholash uchun ichki standartlarga tayangan edi, ammo 2008-yildagi moliyaviy inqirozdan soʻng, faqat ixtiyoriy tartibga tayanish uchun uy-joy bozorlari oʻrtasidagi yuqumli kasallik xavfi juda katta ekanligiga qaror qilindi.